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コンカフェの居抜き物件で確認するポイント｜契約前チェックリスト
更新日：2 日前
カウンターや厨房が残っている居抜き物件は、短期間・低予算で開業できそうに見えます。しかし、置いてある設備が使えることと、新しいコンカフェの営業に適していることは別です。
この記事では株式会社賽が、契約前に確認したい項目を整理します。
結論｜内見は「見た目・設備・契約・営業」の4方向で確認する
内装をどこまで再利用できるか
電気・給排水・空調・換気が使えるか
ビル規約と賃貸借契約で営業できるか
想定する接客・営業時間に必要な行政確認ができるか
家賃や造作譲渡料だけで決めず、改装後の総額で比較します。
既存設備の所有権を確認する
残置物、貸主設備、造作譲渡設備では、故障時の負担や撤去責任が異なります。空調、厨房機器、給湯器、看板、照明、消防設備について、誰の所有物かを一覧にします。
動作していても、修理責任や退去時の原状回復対象を契約書で確認します。
厨房・カウンター
提供メニューに必要な広さがあるか
シンク、手洗い、冷蔵庫、製氷機が使用可能か
機器のメーカー、型番、年式、保証
カウンター内でスタッフがすれ違えるか
グラス、ボトル、消耗品の収納量
給湯と排水に漏れ・詰まり・臭いがないか
前店舗の営業許可をそのまま引き継げるとは限りません。新しい営業者・営業内容に応じて管轄保健所へ確認します。
電気設備
分電盤、契約容量、単相・三相、100V・200V、各回路の使用状況を確認します。冷蔵庫、製氷機、IH、電子レンジ、食洗機、エアコン、照明、音響を同時使用できるかが重要です。
コンセントが多く見えても、同じ回路へ集中している場合があります。容量不足では幹線工事や電力会社との調整が必要になります。
空調・換気
エアコンは運転だけでなく、年式、能力、異音、臭い、ドレン、点検履歴を確認します。人・照明・冷蔵機器・厨房の発熱を考慮し、満席時に足りるかを判断します。
換気では、給気と排気、厨房ダクトの行き先、清掃状態、ビル側の制限を確認します。加熱メニューを追加したくても排気を増やせない物件があります。
給排水・ガス
給水、給湯、排水、ガスの位置と容量を確認します。厨房位置を大きく移す場合は、床上げや配管延長で費用が増えることがあります。
排水臭、床の染み、配管まわりの腐食は、漏水や詰まりの兆候である可能性があります。
トイレ・手洗い
便器だけでなく、換気、手洗い、給排水、扉、清掃性を確認します。男女別の要否や必要数などは、客席数、用途、自治体・建物条件に応じて確認します。
防音と近隣環境
カラオケや音響を使用する場合、壁を見ただけで防音性能は判断できません。上下左右のテナント、壁・天井・床の構造、扉、窓、ダクト、営業時間を確認します。
昼の内見だけで決めず、営業予定時間にも周辺の音環境や人通りを確認すると安心です。
消防設備・避難経路
誘導灯、非常照明、火災報知設備、消火器、避難経路を確認します。間取り変更や収容人数によって移設・追加が必要になる場合があります。
前店舗が営業できていたことだけで、新店舗も同じ条件になるとは限りません。工事前に消防署や有資格者へ確認します。
看板・共用部・工事制限
看板を設置できる位置・寸法
外壁や共用廊下への装飾可否
工事可能な曜日・時間
資材搬入とエレベーター使用
指定業者やB工事の有無
ごみ置場と回収条件
喫煙に関する建物ルール
看板が出せない、夜間工事ができない、指定業者工事が高額といった条件は総予算に影響します。
営業条件と契約
賃貸借契約の用途欄が、実際の営業内容に合っているかを確認します。営業時間、酒類提供、音響、カラオケ、接客内容、従業員の出入りについて、口頭ではなく書面で合意できることが重要です。原状回復については、退去時にスケルトン返しなのか、既存造作を残せるのかも確認します。
契約前チェックリスト
希望する営業内容を貸主へ説明した
用途・営業時間・音響の承諾を確認した
既存設備の所有者と修理責任を確認した
電気容量と分電盤を調査した
空調能力・年式・点検履歴を確認した
給排水・給湯・ガスを確認した
厨房機器の型番・年式・動作を確認した
換気・排気経路を確認した
防音と近隣テナントを確認した
消防設備と避難経路を確認した
看板条件と工事区分を確認した
原状回復範囲を確認した
所轄行政機関へ相談する内容を整理した
概算工事費を含めて物件を比較した
賽が契約前にできること
株式会社賽では、候補物件の図面・写真確認、現地調査、既存設備の状態確認、希望レイアウトの検討、概算工事範囲の整理に対応します。
内装だけでなく、厨房、電気、給排水、空調、換気、防音まで一緒に確認するため、契約後に判明する追加工事のリスクを減らせます。
FAQ
内見に施工会社も同行できますか？
対応可能です。候補物件と希望営業内容を事前に共有いただくと、確認項目を整理できます。
造作譲渡料がある物件は得ですか？
設備を再利用できれば有利ですが、劣化や撤去費も含めて判断します。価格だけでなく所有権と修理責任を確認してください。
契約後でも相談できますか？
可能ですが、設備や営業条件に問題があると選択肢が限られます。できる限り契約前の相談をおすすめします。
まとめ
居抜き物件の価値は、残っている物の多さではなく、新しい営業で安全に再利用できる設備の多さで決まります。契約前に現地調査を行い、工事費を含む総額で比較しましょう。
株式会社賽では大阪を拠点に全国対応しています。契約書へ押印する前の段階からご相談ください。
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